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¿Sabes qué es el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales es un documento clave para la compraventa de un inmueble. Pero, ¿sabes qué es el contrato de arras penitenciales? Hoy te contamos todos los detalles sobre sete documento imprescindible para comprar o vender un inmueble. Es el documento más importante para asegurar que la operación llegue a buen fin. Depende de su redacción, cláusulas establecidas y de cómo se firme, dependerá el rumbo que tome la compraventa. ¿Lo sabías?

¿En qué consiste el contrato de arras penitenciales?

El contrato de arras penitenciales, conocido también como «arras» o «señal», es un documento que se firma antes de la compraventa de una vivienda. En este documento se refleja la voluntad, tanto del comprador como del vendedor, de realizar dicha operación. Cuenta con validez jurídica.

Para garantizar su cumplimiento, la parte compradora entrega un adelanto del precio de la vivienda, que funciona a modo de señal (o arras). Esta cantidad varía en función del precio del inmueble. Es decir, del precio final que los compradores hayan acordado con los vendedores mediante una negociación llevada a cabo durante la operación. Suele ser un 10% del precio de compraventa, aunque esta cantidad en concepto de señal es totalmente libre, siempre y cuando sea aceptada por ambas partes.

¿Para qué sirven las arras?

El objetivo de las arras es garantizar la intención de llevar adelante el acuerdo de compraventa. Con el contrato de arras se está firmando también la obligación de firmar un contrato posterior. Por ello, es tan importante prestar atención a la redacción, puntos o posibles cláusulas de este contrato. Y también debes tener en cuenta que el contrato de arras penitenciales solo se debe firmar cuando se tenga la seguridad de que se quiere adquirir o vender la vivienda. 

Según el artículo 1154 del Código Civil, el contrato de arras penitenciales es un tipo de contrato en el que comprador y vendedor pactan que, si no llegue a formalizarse el contrato de compraventa, y la causa se le imputa al comprador, éste perderá lo entregado en concepto de señal. Sin embargo, si se trata de una causa que se le impute al vendedor, deberá de pagar el doble de la cantidad entregada por el comprador en concepto de señal o arras. Literalmente, el artículo dice:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

Es decir, si eres el comprador y te echas atrás antes de la firma de la compraventa, perderás la cantidad aportada. Mientras que, si eres el vendedor y decides no vender, deberás devolver el doble de lo recibido.

¿Qué puntos debe contener el contrato de arras?

El contrato de arras debe estar bien redactado, y contar con los puntos imprescindibles para que sea correcto, legal y se pueda llevar a cabo. Lo más seguro para ambas partes es confiar su redacción a un agente inmobiliario de confianza, de esta manera te ahorrarás posibles fallos jurídicos o de forma. Y estarás más tranquilo para asegurar que la operación se lleve a cabo de una manera correcta. No obstante, los puntos principales que debe tener un contrato de arras son:

  • El precio final de la vivienda.
  • La cantidad económica que se aporta en concepto de señal.
  • La superficie y situación del inmueble.
  • El tiempo límite para la formalización del acuerdo.
  • Especificación de inmuebles anexos y sus características (trasteros, garajes, etcétera).
  • Las posibles cargas de la vivienda.
  • El reparto de los gastos derivados de la operación de compraventa.

    ¿Cuándo debo tramitar la hipoteca?

    Antes de firmar un contrato de arras penitenciales asegúrate de que tu banco va a darte el préstamo hipotecario correspondiente a la cantidad necesaria para hacer frente al precio final del inmueble. Si aportas la señal y firmas el contrato de arras, y después tu banco te pone problemas para concederte la hipoteca, puedes verte entre la espada y la pared.

    De antemano a firmar las arras, o incluso, de antemano a ponerte a buscar viviendas para comprar, es mejor ir tanteando varios bancos antes de lanzarte a la aventura de comprar un inmueble. Así te aseguras que tu situación y tus ingresos te permiten asumir la letra, y que la vivienda que quieres comprar es hipotecable y no tiene cargas. Para solicitar una hipoteca, el banco te pedirá, como mínimo, los siguientes documentos:

    • DNI
    • Escrituras de una segunda propiedad (en el caso de tenerla)
    • Extractos bancarios recientes
    • Documentos de otro préstamo (si lo tienes)
    • Última declaración de la renta
    • Documento oficial de tu vida laboral, contrato laboral y últimas tres nóminas

    Si eres autónomo/a, el banco te pedirá otros documentos además de los mencionados anteriormente:

    • Justificantes de pagos a la Seguridad Social.
    • Declaración del IVA y pagos trimestrales del año en curso.
    • Justificantes de pagos de las cuotas de autónomos. Como mínimo, las últimas.
    • Declaración de IRPF y fraccionarias del año en curso.

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