Cómo calcular la nueva plusvalía en la venta de un piso

La plusvalía municipal es un impuesto directo que se gestiona por los Ayuntamientos y que grava la revaloración del terreno urbano puesta de manifiesto en el momento de transmisión de una propiedad inmobiliaria, lo que puede suceder en varios casos, entre ellos cuando se vende una vivienda. Hoy te contamos cómo calcular la nueva plusvalía en la venta de un piso.

Su denominación técnica es “impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), y su régimen jurídico está previsto en la Ley reguladora de Haciendas Locales que ha sido modificado recientemente por Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre de 2021.

La nueva normativa, que entró en vigor el pasado 10 de noviembre de 2021, ha cambiado el anterior método de determinación de la base imponible ya que fue declarada nula e inconstitucional por Sentencia, de 26 de octubre de 2021, del Tribunal Constitucional al considerar que la fórmula de cálculo era contraria al principio de capacidad económica del contribuyente y no tenía en cuenta la evolución de precios reales en el mercado inmobiliario.

Tras la reforma, que no tiene efectos retroactivos, se ha sustituido la anterior fórmula objetiva para calcular la plusvalía por un sistema optativo en el que el contribuyente tiene dos alternativas y puede liquidar el impuesto por el método que más beneficioso le resulte.

Cómo calcular la nueva plusvalía en la venta de un piso

Así, en el supuesto de plusvalía por la venta de un inmueble corresponde al vendedor pagar este impuesto, pudiendo optar por calcular la plusvalía con arreglo a estas dos fórmulas distintas:

• Utilizar un método objetivo aplicando un coeficiente máximo según el número de años correspondientes al periodo de generación, es decir, entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión con motivo de la venta. Los coeficientes serán revisados cada año para adecuarlos a los precios reales de mercado.
• Aplicar la plusvalía real calculada según la diferencia entre el valor a la fecha de adquisición y la fecha de la venta del inmueble.

Cuando no se haya producido ningún incremento del valor del terreno se estará exento de pagar la plusvalía. Sin embargo, otra de las novedades de la nueva plusvalía es que están sujetas a tributación las compraventas de viviendas que se hayan producido en un periodo inferior al año entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión, supuesto que se ha introducido para limitar las operaciones más especulativas.

¿Cuál es el plazo para presentar la plusvalía?

El plazo general de plusvalía que tiene el vendedor de la vivienda es de 30 días a contar desde el día de la fecha de la compraventa. Sin embargo, en el caso de que se haya heredado un bien inmueble, el plazo es de 6 meses desde la fecha del fallecimiento del causante de la herencia y el pago de la plusvalía corresponde hacerlo a la persona que ha heredado la vivienda que puede beneficiarse de lagunas bonificaciones cuando la casa heredada era la vivienda habitual de la persona fallecida y se haya transmitido al cónyuge, descendientes o ascendientes directos.

Posteriormente, si se decide poner a la venta la propiedad heredada, vendrá nuevamente obligado el heredero a tributar por plusvalía, en cuyo caso el cálculo se realiza desde la fecha de adquisición cuando se produjo la plusvalía por herencia. Cuando la vivienda vaya a permanecer cerrada mucho tiempo, sin nadie que la habite, habrá que tener en cuenta otros aspectos, como dar de baja los suministros de energía o tramitar un cambio de tarifas de luz y gas más baratas para no tener que pagar después los costes asociados al alta.