Aprobada la nueva ley de vivienda 2023

El Congreso ha aprobado este jueves 27 de abril la primera ley de vivienda con la que pretenden contener el precio de los alquileres. Un debate clave justo ahora que el derecho a la vivienda se ha convertido en un asunto central en las precampañas para las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo de este año. Aprobada la nueva ley de vivienda 2023, te contamos todos los detalles para que sepas en qué puede afectarte.

La ley de vivienda se ha aprobado en el Congreso pero aún queda que el Senado dé su aprobación final para incluirla en el BOE y ponerla en marcha. Se espera que su aprobación sea efectiva antes del 28 de mayo de 2023. Dicha ley regulará distintos parámetros del mundo inmobiliario, y se centra sobre todo en los alquileres. Incluirá medidas para la regulación de desahucios o limitación de los precios en zonas de alquiler ‘tensionadas’.

Entre otros parámetros la nueva ley se puede dividir en:

1. Aumento de las zonas tensionadas 

¿Qué es una zona tensionada? Lo primero que debes saber es que la declaración de un barrio o municipio como ‘zona tensionada’ dependerá de cada Comunidad. Para poder declarar una zona como ‘tensionada’ debe cumplir al menos una de estas condiciones: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares. O, que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

2. Eliminación del IPC para la actualización anual del alquiler

Actualmente la subida del IPC para alquileres está limitada a un máximo del 2% como medida extraordinaria. Con la nueva ley de vivienda el precio del alquiler, a partir de enero de 2024 se va a limitar a un 3% desvinculándose del IPC. Se creará más adelante un nuevo índice de referencia.

3. Cambios en los grandes tenedores

La nueva ley prevé una distinción entre grandes y pequeños propietarios. Siendo grandes tenedores aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas. Y diferencia a pequeños propietarios como aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.

4. Regulación del precio del alquiler en zonas tensionadas 

El precio del alquiler para nuevos contratos estará regulado y topado. De este modo se contiene y reduce el precio del alquiler, pero no se aplicará en zonas no declaradas como tensionadas. El tope se establecerá según si el propietario es pequeño o gran tenedor. Los pequeños propietarios a través de la indexación del precio del alquiler anterior, es decir, según el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato. Los grandes tenedores a través de la aplicación del índice de contención de precios el cual aún está por determinar.

5. Prohibición de incrementar el precio del alquiler con gastos extra

Se va a prohibir aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos (comunidad, IBI, tasa de basura, etcétera).

6. Obligación a que el casero abone la comisión de la agencia

Los honorarios de la inmobiliaria van a recaer a cargo del propietario. Hasta el momento los honorarios de inmobiliaria se repercutían por parte del inquilino y del propietario, una vez aprobada la nueva ley será obligatorio que sea el propietario quien los abone. El inquilino debe seguir asumiendo la fianza y garantías adicionales, en el caso de haberlas, a la firma del contrato de arrendamiento.

7. Beneficios fiscales para propietarios

A los pequeños propietarios que tengan un inmueble en una zona ‘tensionada’ se les aplicará un incentivo fiscal en el IRPF para poner su vivienda en alquiler y compensar de este modo el incremento del precio de los nuevos contratos limitados en base al contrato del inquilino anterior. Por el momento no hay detalles sobre las bonificaciones fiscales.

8. Prohibición de ‘acuerdo entre las partes’ contrarias a la ley de vivienda

Con la nueva ley no se permiten cláusulas diferentes, no será legal añadir en contrato ‘tras acuerdo entre las partes’, sino que habrá que ceñirse a la nueva normativa. La Ley de Arrendamientos Urbanos hasta ahora, permitía que, como en cualquier otro contrato, las partes pudieran llegar a un acuerdo incluso contrario a la Ley. En cambio, con la nueva ley, y tal como refleja el borrador, habrá que ceñirse a la nueva Ley de vivienda.

9. Recargo del IBI en viviendas vacías

Aún más impuestos para las viviendas sin ocupar. Para incentivar el alquiler de los inmuebles que estén vacíos, el Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que aumenten la tasa del IBI en viviendas que estén vacías con un recargo de hasta el 150%.