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¿CONOCES LA NUEVA LEY HIPOTECARIA?

¿CONOCES LA NUEVA LEY HIPOTECARIA? EL CLIENTE, BANCO Y NOTARIO SON LOS TRES PROTAGONISTAS DE ESTA NUEVA LEY

 

La nueva Ley de Crédito Inmobiliario entró en vigor a mediados de junio y ha revolucionado el sector inmobiliario: requisitos de solvencia más estrictos para los clientes, mayor transparencia por parte de los bancos y más peso de los notarios o del Banco de España como supervisores. Se puede garantizar que la nueva norma presenta “cosas muy buenas” pero también algún que otro “arma de doble filo”. Ya que, el problema comienza en el momento de tomar la decisión de comprar una vivienda. Justo en ese momento el comprador se enfrenta a tres aspectos clave para seguir adelante e hipotecarse: que el cliente sienta que tiene estabilidad económica, su impresión sobre la evolución del precio de la casa y por último, el acceso a la financiación.

La principal razón por la que se elaboró esta nueva normativa fue la orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumente la protección a los consumidores. 

La mayor parte de la gente de a pie no puede comprar una vivienda si el banco no les concede previamente una hipoteca. Los clientes que no logran acceder al crédito es debido en primera instancia a la “falta de ahorros” más que a su estabilidad laboral o su capacidad de pago en las cuotas.

Las exigencias de solvencia cambian. Las entidades financieras harán un análisis exhaustivo de la capacidad del cliente para hacer frente a sus deudas. Se estudiarán sus ingresos, ahorros, compromisos ya adquiridos o su situación de empleo. Es aquí donde entra el juego el “arma de doble filo”, los bancos para evitar verse envueltos en problemas, no concederán crédito a perfiles bajos, gente joven que lleven poco tiempo trabajando, ni a las personas con contratos temporales. 

El papel del notario, lo más consultado

Una de las nuevas reglas que más dudas ha generado entre los prestatarios ha sido sin duda el papel del notario durante el proceso de compraventa. Según la ley de crédito, el notario, tras recibir la información del banco sobre la hipoteca de un cliente, debe confirmar que está completa, y también, debe explicársela al consumidor en un plazo de 10 días antes de la firma del crédito.

La nueva ley establece la creación de un registro de intermediarios gestionado por el Banco de España y/o por las comunidades autónomas, para aquellos que operen en una única región. De este modo, cualquier cliente podrá entrar en la web del Banco de España y consultar si un intermediario que le ofrece sus servicios está o no registrado y si los procedimientos que ofrece son los adecuados.

El punto más significativo de la nueva ley hipotecaría es el reparto de los gastos de la hipoteca, es decir, de aquellos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Con la nueva ley la cosa quedaría distribuida de la siguiente manera:

Como vemos, este reparto supone una mejora significativa para el consumidor, el cual antes soportaba la mayoría de las costas.

Por otro lado, la comisión o compensación por amortización anticipada, bien sea parcial o total, se abarata. Se puede cobrar únicamente si al banco se le genera una pérdida financiera. En una hipoteca variable, la comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):

0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato.
0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo.
Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%.

En una hipoteca fija, la compensación puede alcanzar los siguientes límites:

2% durante los primeros 10 años.
1,5% durante el resto del plazo.

Entre el banco y el cliente se puede pactar un plazo máximo de un mes para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles  para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.

Más libertad para cambiarse de banco

Otra de las medidas más llamativas de esta ley es la mayor libertad que existe para cambiarse de banco. En el proceso de una subrogación, es decir, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que  negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Tenemos la libertad de elegir el banco más apropiado.

El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que los bancos aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado, establece unos requisitos más estrictos para poder activarla. En concreto, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:

Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo: el porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.

Límites a productos vinculados: el punto peor comprendido

La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etcétera. En cambio, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrece a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.

La prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:

Los bancos sí pueden exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Eso sí, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiera sin que la entidad pueda subirle el interés por ello.
También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.

laboticainmobiliaria

LA BOTICA INMOBILIARIA (Francisco Molero González) ha sido beneficiaria del Fondo Europeo de Desarrollo Regional cuyo objetivo es mejorar el uso y la calidad de las tecnologías de la información y de las comunicaciones y el acceso a las mismas y gracias al que ha podido optimizar su sistema de gestión y el contacto con sus clientes a través de su nueva aplicación móvil. Esta acción ha tenido lugar durante 2018. Para ello ha contado con el apoyo del programa TICCámaras de la Cámara de Comercio, Industria y Servicios de Toledo”.